Πόσα έσοδα μπορώ να αναμένω από την ενοικίαση της οικίας μου;
Τρεις είναι οι κύριοι παράγοντες που μπορούν να καθορίσουν την αξία της οικίας σας καθώς και να υπολογίσετε την ζήτηση που μπορεί αυτή να έχει ώστε να εκτιμήσετε τα έσοδα που μπορεί να σας αποφέρει ανά σεζόν. Οι κύριοι αυτοί παράγοντες είναι οι παρακάτω:
- 1.Τοποθεσία
- 2.Ποιότητα Οικίας
- 3.Ανταγωνισμός
Ας εξετάσουμε κάθε παράγοντα ξεχωριστά:
- Μέσα Μαζικής Μεταφοράς
Έχει αποδειχθεί ότι οικίες και διαμερίσματα που βρίσκονται κοντά ή έχουν άμεση πρόσβαση σε μέσα μαζικής μεταφοράς (λεωοφορεία, μετρό, τρένο) συγκεντρώνουν περισσότερες κρατήσεις από τις οικίες που δεν διαθέτουν αυτό το προνόμιο. Για τους περισσότερους επισκέπτες η επιλογή της άμεσης και φτηνής μεταφοράς τους από και προς την οικία σε σημεία ενδιαφέροντος είναι καθοριστικής σημασίας για την απόφαση τους να προχωρήσουν σε κράτηση για την οικία σας ή όχι. Οικίες που βρίσκονται σε τοποθεσία με άμεση πρόσβαση σε ΜΜΜ και μέσο χρόνο μεταφοράς 15-20 λεπτά από και προς την οικία προς τα σημεία ενδιαφέροντος συγκεντρώνουν περισσότερες κρατήσεις.
- Υπηρεσίες
Οικίες που βρίσκονται κοντά σε πληθώρα παρεχόμενων υπηρεσιών και καταστημάτων, συγκεντρώνουν μεγαλύτερο ενδιαφέρον από αυτές που βρίσκονται απομονωμένες. Λόγω του φαινομένου του καταναλωτικού κορεσμού καθώς και της ψυχολογικής ανασφάλειας επιλογής οικίας σε άγνωστη τοποθεσία, όσο περισσότερες οι παρεχόμενες υπηρεσίες (καταστήματα) γύρω από την περιοχή της οικίας τόσο αναλόγως αντίστροφα τοποθετείται το επίπεδο αναποφασιστικότητας στην τελική επιλογή του επισκέπτη σας. Με λίγα λόγια ο επισκέπτης σας θέλει να έχει πολλές επιλογές όσον αφορά εστιατόρια, καφέ, μπαρ, κέντρα διασκέδασης, τράπεζες/atm, φαρμακείο/κέντρο υγείας και γενικά οποιαδήποτε άλλη υπηρεσία που μπορεί να προσθέσει αξία στη διαμονή του μέσω της πληθώρας διαθέσιμων επιλογών.
- Ασφάλεια
Οικίες που βρίσκονται σε σημεία με υψηλό δείκτη εγκληματικότητας συγκεντρώνουν λιγότερες κρατήσεις από αυτές που βρίσκονται σε ασφαλείς περιοχές για τους επισκέπτες και την οικογένειά τους. Να είστε σίγουροι ότι πολλοί επισκέπτες προχωρούν σε έρευνα όσον αφορά τα επίπεδα εγκληματικότητας, ιδίως σε κεντρικές αστικές περιοχές (π.χ. Αθήνα). Ο επισκέπτης σας βρίσκεται σε μία ξένη τοποθεσία την οποία δεν γνωρίζει και θέλει να μπορέσει να βιώσει με όσο το δυνατόν μεγαλύτερα επίπεδα ασφάλειας. Επίσης, επισκέπτες που αναζητούν τοποθεσίες με μεγαλύτερα επίπεδα προσφερόμενης ασφάλειας, έχει αποδειχθεί ότι κατά μέσο όρο, συμπεριφέρονται με πιο φιλικό τρόπο όσον αφορά την χρήση που κάνουν της οικίας.
- Κέντρο πόλης
Το κέντρο μίας πόλης συνήθως συγκεντρώνει περισσότερες κρατήσεις απ' ό,τι τα περίχωρα. Σε όλες τις τοποθεσίες, είτε πρόκειται για μεγάλα αστικά κέντρα ή για ένα νησί των κυκλάδων, το κέντρο συγκεντρώνει μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Ο όρος Central Business District (CBD) χρησιμοποιείται εδώ, για να αναδείξει την ευκολία προσβασιμότητας σε τοποθεσίες τουριστικού ενδιαφέροντος, επιλογές μεταφοράς, παρεχόμενες υπηρεσίες.
- Σημεία ενδιαφέροντος
Όπως συμπεραίνεται και από το παραπάνω σημείο, η άμεση πρόσβαση σε σημεία ενδιαφέροντος (POI - Points of Interest), παίζει καθοριστικό ρόλο στην τελική απόφαση του επισκέπτη αν θα προχωρήσει σε κράτηση ή όχι. Σημεία που τυγχάνουν αυξημένης τουριστικής προβολής και επομένως και μεγαλύτερου ενδιαφέροντος επισκεψιμότητας προτιμούνται από σημεία τα οποία μπορεί να προσφέρουν εξίσου ίδια επίπεδα όσον αφορά την φυσική ομορφιά ή ιστορική τους αξία αλλά είναι άγνωστα για τον επισκέπτη σας. Η εύκολη πρόσβαση και κοντινή απόσταση σε μουσεία, τοποθεσίες φυσικής ομορφιάς, παραλίες, μονοπάτια, βουνά, αρχαιολογικούς χώρους, ναούς / μοναστήρια, πάρκα, ζωολογικούς κήπους, γκαλερί, βιβλιοθήκες, σημεία εποχιακών παραδοσιακών εορτών, ιστορικά κτήρια κτλ, αυξάνουν κατά πολύ την αξία της οικίας σας.
- Σχεδίαση, ύφος και διακόσμηση οικίας
Όλες οι οικίες διαθέτουν το ύφος που προτιμά ο ιδιοκτήτης και δεν υπάρχει τίποτα το κακό σε αυτό. Χώροι οι οποίοι έχουν σχεδιαστεί ώστε να προσφέρουν τα μεγαλύτερα επίπεδα άνεσης και είναι διακοσμημένα από επαγγελματίες συνήθως συγκεντρώνουν περισσότερες κρατήσεις και σε καλύτερες τιμές, επιτυγχάνοντας σημαντικό προβάδισμα στο ιδιαίτερα κορεσμένο από επιλογές (χαμηλής ποιότητας συγκρητικά) περιβάλλον της βραχυπρόθεσμης τουριστικής μίσθωσης. Μία αρχική επένδυση στην ανακαίνιση, διακόσμηση και επίπλωση της οικίας σας, μπορεί να αποβεί καθοριστικής σημασίας για την μακροπρόθεσμη θέση της στην αγορά. (περισσότερα διαβάστε εδώ)
- Παροχές και εξοπλισμός
Η οικία σας πρέπει να διαθέτει κατ'αρχάς τα βασικά όσον αφορά τις παρεχόμενες παροχές και εξοπλισμό. Πέρα από τα απολύτως απαραίτητα όπως κλινοσκεπάσματα και βασικό εξοπλισμό όπως κουζίνα, ψυγείο, κουζίνα, είδη μαγειρικής, επίπλωση κτλ, εξίσου απαραίτητα θεωρούνται οι παροχές των air-condition, σύνδεση internet, τηλεόραση και άλλες επιλογές ψυχαγωγίας εντός της οικίας. Οποιαδήποτε παροχή και εξοπλισμό προσθέτετε στην οικία σας να είστε απολύτως βέβαιοι ότι αυτό θα μεταφραστεί σε αύξηση τιμής ή/και αύξηση κρατήσεων. (περισσότερα διαβάστε εδώ)
- Κρεβατοκάμαρες / Μπάνια
Κάθε οικία, ανεξαρτήτου μεγέθους, μπορεί να συγκεντρώσει ικανοποιητικές κρατήσεις και έσοδα. Έχει παρατηρηθεί ότι μικρότερα διαμερίσματα σε αστικά κέντρα συγκεντρώνουν πολλές κρατήσεις σε χαμηλές τιμές και αυξημένα έσοδα αλλά παράλληλα και περισσότερα έξοδα λόγω του μεγαλύτερου turnover, ανάγκες καθαρισμού και συντήρησης. Ο αριθμός των κρεβατιών (σε ανεξάρτητες κρεβατοκάμαρες) αυξάνει την τελική τιμής της οικίας σας. Όσο περισσότερες οι κρεβατοκάμαρες και κρεβάτια, σε αναλογία με τα συνολικά τ.μ. μίας οικίας τόσο αυξάνουν την τιμή της οικίας σας. Αυτή μπορεί να καθοριστεί ως εφάπαξ χρέωση ανά βραδιά ανεξαρτήτως του συνόλου ατόμων που την επισκέπτονται (targeting σε μεγάλα γκρουπ) ή με την πολιτική χρέωσης προκαθορισμένου ποσού ανά βραδιά για Χ αριθμό επισκεπτών και έξτρα χρέωση για κάθε άτομο πάνω από τον Χ αριθμό. Παρομοίως για τα μπάνια. Τα μεγάλα γκρουπ αναζητούν οικίες με περισσότερα μπάνια. Αν διαθέτετε οικία που μπορεί να φιλοξενήσει πάνω από 5 άτομα και διαθέτετε μόνο ένα μπάνιο/wc η οικία σας χάνει αξία. Οικίες που διαθέτουν ensuite μπάνια για κάθε κρεβατοκάμαρα αυξάνουν κατά πολύ την τελική τους αξία
- Παρουσίαση οικίας
Η σωστή παρουσίαση της οικίας σας σε όλα τα επίπεδα παίζει καθοριστικό ρόλο για την επίτευξη μίας κράτησης σε υψηλότερες τιμές από την αντίθετη περίπτωση μίας πρόχειρης παρουσίασης. Η σωστή παρουσίαση συμπεριλαμβάνει: (α) αναλυτικό κείμενο για εσωτερικούς χώρους οικίας, διάταξη χώρων, παροχές και εξοπλισμό, εξωτερικούς χώρους οικίας, τοποθεσία και πρόσβαση σε αυτή και ευδιάκριτες κατηγοριοποιήσεις για γρήγορο διάβασμα και "σκανάρισμα" περιεχομένου με μία ματιά, (β) το κατάλληλο ύφος γραφής ανάλογα με το target group που απευθύνεται, (γ) επαγγελματική φωτογράφηση και σωστό styling κατά τη διάρκεια αυτής, (δ) σωστή επιλογή hero photo, (ε) ελκυστικό τίτλο καταχώρησης, (ζ) σωστή τιμολόγηση οικίας και συχνός επανακαθορισμός ανάλογα με την κίνηση της οικίας. (περισσότερα διαβάστε εδώ και εδώ)
- Κριτικές (ποσότητα και ποιότητα)
Ίσως ο καθοριστικότερος παράγοντας όλων είναι η ποσότητα των κριτικών που έχει λάβει η οικία σας και κυρίως η ποιότητα αυτών. Οικίες με πολλές κριτικές 5 αστέρων προτιμούνται από τους επισκέπτες μιας και αυτές αποδεικνύουν ότι η περιγραφή του προσφερόμενου χώρου σας ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και αποτελεί μία δοκιμασμένη επιλογή. Κανείς δεν θέλει να επιλέξει έν αν χώρο στα τυφλά. Θεωρείται απαραίτητη πρακτική η αρχική περιόδος χαμηλών τιμών / προσφορών, ως μία μορφή επένδυσης με σκοπό την συγκομιδή γρήγορων κρατήσεων και 5αστερων κριτικών που μακροπρόθεσμα θα σας αποφέρουν περισσότερες κρατήσεις και κέρδη.
- Δημοφιλία περιοχής
Όπως γίνεται εύκολα κατανοητό, όσο πιο δημοφιλή είναι η περιοχή που βρίσκεται η οικία σας τόσο συγκεντρώνει μεγαλύτερο τουριστικό ενδιαφέρον. Όσο μεγαλύτερο το τουριστικό ενδιαφέρον αναλόγως αυξημένες είναι και οι προσφερόμενες επιλογές όσον αφορά την διαμονή ενός επισκέπτη. Ποιο είναι το σημείο ισορροπίας όσον αφορά την προσφορά και ζήτηση που καθορίζει τα επίπεδα τιμών μίας αγοράς είναι δύσκολο να καθοριστεί με μία γρήγορη ματιά και απαιτείται έρευνα σε βάθος με βάση τα προσφερόμενα δεδομένα που έχουν να κάνουν με την εισροή επισκεπτών σε μία τοποθεσία, ημέρες διαμονής, αριθμός αυτών, οικονομική τους επιφάνεια σε σχέση με τις προσφερόμενες επιλογές, ποιότητα αυτών και μέσο όρο τιμών ανά συγκεκριμένη τοποθεσία (γειτονιά) και ευρύτερη περιοχή. Με λίγα λόγια όσο μεγαλύτερο το ενδιαφέρον για μία τοποθεσία τόσο αυξάνονται οι διαθέσιμες επιλογές.
- Τιμές ανταγωνιστικών μονάδων
Οι τιμές μίας αγοράς καθορίζουν ως ένα βαθμό και την τιμολογιακή πολιτική που θα ακολουθήσετε κι εσείς για την οικία σας. Όσο η οικία σας προσφέρει μεγαλύτερο value for money προσφέροντας καλύτερες και περισσότερες παροχές, εξοπλισμό με όμορφη διακόσμηση σε ελκυστική τοποθεσία τόσο περισσότερες οι κρατήσεις που θα συγκεντρώνετε. Πρακτικές A/B testing μπορούν να σας βοηθήσουν να βρείτε το niche (target group) της αγοράς που απευθύνεστε καθώς και τις ιδανικές τιμές για την οικία σας σε σχέση με τον ανταγωνισμό. Ανταγωνιστικές μονάδες θεωρούνται οι: (α) όλες οι διαθέσιμες επιλογές με βάση το κριτήριο τοποθεσίας, (β) συγκεκριμένες διαθέσιμες επιλογές με βάση την συγκρίσημη με την δική σας οικία ποιότητα, χαρακτηριστικά, παροχές/εξοπλισμό ΚΑΙ τοποθεσία. Ιδαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στο φαινόμενο συγκέντρωσης (συσσώρευσης) όπου τοποθεσίες με μεγάλη προσφορά ίδιων υπηρεσών (hospitality services, home rentals) παρόλο που αυξάνουν τον ανταγωνισμό μεταξύ τους, ταυτόχρονα δημιουργούν φαινόμενο συγκέντρωσης και αυξημένου ενδιαφέροντος από τους επισκέπτες. Οικίες που απευθύνονται σε εξειδικευμένες αγορές (niche) μπορούν να έχουν το πλεονέκτημα σε μειωμένο αριθμό επισκεπτών που αναζητά συγκεκριμένες παροχές/υπηρεσίες, ύφος και ποιότητα.
H guesteasy κάθε φορά που λαμβάνει ένα αίτημα ενδιαφέροντος εξετάζει τα κύρια χαρακτηριστικά της οικίας σας. Σε περίπτωση που η οικία σας μπορεί να θεωρηθεί ανταγωνιστική θα σας καθοδηγήσει για την επιλογή του σωστού πακέτου σύμφωνα με τις ανάγκες σας και θα σας προτείνει την σωστή τιμολογιακή πολιτική, προβολή της οικίας σας και όλες τις υπόλοιπες απαραίτητες εργασίες για την μεγιστοποίηση των πιθανοτήτων επίτευξης κρατήσεων στις καλύτερες δυνατές τιμές